Arrendamiento y Deshaucios

Arrendamientos y Desahucios

1.- Redacción y Revisión de Contratos de Arrendamiento.

Si quiere alquilar o arrendar una vivienda, un apartamento, un local comercial…, y le preocupan posibles incumplimientos qe afecten a sus derechos como propietario, contacte con Tria4 Abogados.

Nuestros abogados se encargarán de redactar el contrato de arrendamiento a medida de sus necesidades, de modo que la efectividad de la relación arrendaticia esté garantizada ante cualquier incumplimiento de la parte contraria y sus derechos estén legalmente protegidos.

Si por el contrario es Vd. arrendatario, y el dueño le presenta un contrato de arrendamiento y tiene dudas sobre su redacción o interpretación, contacte con nuestros abogados para que procedan a su revisión, y resuelvan todas sus dudas. Sepa cuales son sus derechos y obligaciones contractuales

Asimismo, nos encargamos de aquellas comunicaciones, notificaciones e incidencias relacionadas con la relacion arrendaticia. (actualizaciones de la renta, notificación de fin de contrato, prórrogas, entregas de llaves, traspasos y cesiones de contrato, subarriendos…)

HONORARIOS DE ABOGADO:

  Redacción de Contrato de Arrendamiento (de Vivienda ó Local) Personalizado: desde 120 euros

  Revisión de Contratos de Arrendamiento (de Vivienda ó Local) y resolución de dudas: desde 60 euros

  Comunicaciones e incidencias en Arrendamientos: desde 60 euros

2.- Procesos Arrendaticios. Desahucios, Reclamaciones de Renta y Resolución de Contrato.

Para el caso en que se produzcan incumplimientos en las relaciones arrendaticias: impago de la renta, obras inconsentidas, desatención del plazo de finalización del contrato…, es muy importante actuar con celeridad para evitar el estancamiento del problema.

Nuestros Abogados responderán con urgencia y contundencia en defensa de sus derechos, primero intentando una solución extrajudicial al conflicto y si ello no es posible, ejercitando las acciones judiciales necesarias ante los Juzgados de Valencia para proteger sus derechos y sus intereses.

HONORARIOS* DE ABOGADO EN LA PRIMERA INSTANCIA:
(* Incluído el I.V.A y cuantas consultas en el despacho se precisen.)
(* No incluídos los honorarios del Procurador.)

  Primera consulta: 60 euros que le serán descontados de los honorarios correspondientes al procedimiento judicial.

  Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago o por transcurso de plazo:desde 400 Euros

  Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago, con acumulación de la acción de Reclamación de Rentas: desde 500 Euros

  Juicio Ordinario de Resolución de Contrato de Arrendamiento por otros incumplimientos: desde 1.000 Euros

  Ejercicio de acciones de adquisición preferente (tanteo ó retracto arrendaticio): desde 1.500 Euros

 

Arrendamientos.

Aunque existen otros como el arrendamiento de servicios o el de arrendamientos rústicos, los contratos de arrendamiento más conocidos y comunes son los de vivienda y local de negocio (o según la Ley, para uso distinto del de vivienda), teniendo estos una regulación especial y que dependerá de la fecha de celebración del contrato. Así, la regulación básica se encuentra en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos y en el Decreto 4104/1946 de 24 de diciembre, aplicable esta última norma a los contratos celebrados antes de mayo de 1985; siendo además de aplicación con carácter subsidiario el Código Civil.

La problemática derivada de los arrendamientos de vivienda y local de negocio es muy amplia, teniendo especial importancia el Derecho transitorio y puede abarcar cuestiones tan variadas y controvertidas como, entre otras, la ley aplicable a un contrato determinado, las subrogaciones inter vivos o por causa de muerte, subarriendos, duración mínima del contrato, actualizaciones de renta antigua, repercusiones por obras o derechos y deberes de arrendador y arrendatario.

Desahucios.

Además de la falta de pago del alquiler, existen otras causas legales y contractuales de resolución del contrato de arrendamiento o de excepción a la prórroga forzosa para aquellos contratos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, como por ejemplo, el subarriendo o cesión inconsentidos, la realización de actividades peligrosas o perjudiciales por parte del arrendatario, por necesitar el inmueble el arrendador para sí o para un familiar o simplemente por un incumplimiento de contrato y que pueden dar lugar al desahucio mediante el ejercicio de la correspondiente acción judicial.

En todo caso dependerá de la fecha de celebración del contrato o si se trata de un arrendamiento de vivienda o de uso distinto al de vivienda.

Estas causas de resolución del contrato se encuentran en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos y en el Decreto 4104/1946 de 24 de diciembre. En cuanto al procedimiento, viene establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Los Arrendamientos de Vivienda

Nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda cuando el inmueble que va a ser arrendado es una edificación habitable y cuyo destino primordial es el de satisfacer la necesidad del arrendatario de vivir permanentemente en ella.

Es pues necesario que dicho inmueble, ademas de poseer unas condiciones minimas de higiene y salubridad, sea el lugar donde el arrendatario desarrolle su vida normal, residiendo con su familia de forma estable.

Sin embargo, la necesidad permanente de vivir en la vivienda no ha de interpretarse de forma estricta, pues en ella caben aquellos supuestos en donde por motivos de necesidad y por razones de trabajo, se ha de residir en otra ciudad dejando la familia en otra vivienda, o aquellos supuestos de arrendamientos por estudiantes, quienes vuelven al domicilio familiar cuando finalizan sus estudios.

Obligaciones del Arrendador:

  1. Entregar al arrendatario la vivienda objeto del contrato (arts. 1554.1º C.C. y 9 LAU).
  2. Ejecutar las obras necesarias para la conservación de la vivienda (arts. 1554-2 C.C. y 21 LAU).
  3. Mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo pactado (arts. 1554-3 C.C. y, a sensu contrario, art. 27-3b LAU) y no variar su forma (art. 1557).
  4. El saneamiento de la cosa arrendada (art. 1553 C.C.).
  5. La exigencia de fianza (art. 36 LAU).

Obligaciones del Arrendatario:

  1. Abonar la renta estipulada, sus actualizaciones, sus elevaciones asi como los gastos asimilados o cualquier otro que se hubiera convenido (arts. 1555-1 C.C. y 17,18,19, 20 y, a sensu contrario, 27-2a LAU).
  2. Usar la cosa arrendada con la debida diligencia destinándola a satisfacer su necesidad primaria permanente de vivienda o la de su cónyuge o hijos dependientes (arts. 1555-2 C.C. y 2, 7 y, a sensu contrario, 27-2f LAU) y devolverla al término del contrato (art. 1561 C.C.)
  3. Abonar los gastos de escrituración del contrato salvo pacto en contrario (art. 1555-3º C.C.).
  4. Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada (art. 23 LAU).
  5. Abstenerse de ejecutar obras sin consentimiento del arrendador, tolerar la ejecución de las obras necesarias que deba ejecutar el mismo arrendador y poner en su conocimiento dicha necesidad (art. 1558 C.C. y 21 y 23 LAU)
  6. Soportar las obras de mejora no diferibles a la expiración del contrato (art. 22 LAU).
  7. Comunicar al arrendador las usurpaciones o novedades dañosas que un tercero haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada (art. 1559 C.C.).
  8. Llevar a cabo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (art. 21-4 LAU).
  9. Prestar la fianza (art. 36 LAU).

Esta enumeración no es exhaustiva ni limitativa, ya que debe de tenerse en cuenta que el artículo 1255 C.C. permite establecer derechos y obligaciones siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Por otro lado, el artículo 6 LAU dispone que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II de la Ley de Arrendamiento Urbanos, salvo los casos en que la propia norma lo autorice. Y el artículo 4.4 del mismo cuerpo legal establece que la exclusión de la aplicación de los preceptos dicha Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

El Plazo de Duración de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario. (hasta los 5 años a que se tiene derecho legalmente)

EXCEPCIÓN A LA PRÓRROGA: No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

El desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario

¿Puede un inquilino abandonar la vivienda antes del vencimiento del plazo pactado en el contrato?

Cuando un inquilino abandona la vivienda antes del plazo pactado está desistiendo del contrato y, según los casos, puede implicar la obligación de indemnizar al arrendador. Los casos posibles son dos:

  • En los contratos pactados por cinco años o menos, la ley no regula expresamente esta situación y si el contrato no dice nada, le podrá exigir daños y perjuicios acreditados. Por ejemplo la renta que se deja de cobrar mientras la vivienda se vuelva a arrendar. Conviene pactar en el contrato las consecuencias del desistimiento del inquilino, fijando la cuantía de la indemnización o que no se reclamará nada si el abandono es justificado.
  • La ley sí regula el desistimiento en los contratos pactados por más de cinco años. En ellos, el inquilino puede romper la vinculación contractual si ha permanecido al menos cinco años y le comunica al propietario el desalojo de la vivienda con, al menos, dos meses de antelación. Así, el inquilino no tendrá que indemnizar, salvo que se haya pactado indemnización en el contrato. En este caso, la indemnización es equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir.

¿Qué pasa si el arrendatario, sin el consentimiento de su cónyuge, desiste del contrato de arrendamiento o abandona la vivienda?

La Ley determina (art. 12) que el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge del arrendatario, cuando éste, sin el consentimiento de su cónyuge, manifiesta a arrendador su intención de no renovar el contrato o desistir del mismo, esto es, su voluntad de renunciar al contrato. En este caso, para que el contrato se prorrogue en beneficio del otro cónyuge (que no había suscrito el contrato), el arrendador tendrá derecho a exigir a este último que manifieste su voluntad de renovarlo, en un plazo máximo de 15 días.

Si el arrendatario abandona la vivienda sin haber manifestado expresamente que su intención es desistir del contrato, o no renovarlo, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviva con él en ese momento, siempre que en el plazo de un mes desde dicho abandono, el cónyuge que queda en uso y disfrute de la vivienda manifieste (por escrito) al arrendador su voluntad de ser arrendatario.

Esto es de aplicación también a las parejas de hecho, independientemente de su orientación sexual, siempre que se haya convivido con el arrendatario de forma permanente durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono del mismo, salvo que hubieran tenido hijos en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

La Fianza en los contratos de arrendamiento de vivienda

En virtud del contrato de arrendamiento, el arrendador cede el uso del bien arrendado al arrendatario, quien además de la obligación de pagar la correspondiente renta, al concluir el contrato debe devolver la finca tal y como la recibió.

Existe por tanto un evidente interés del arrendador en constituir las adecuadas garantías jurídicas para asegurar la devolución del bien arrendado en buen estado, y la indemnización de los desperfectos producidos, así como el pago de las rentas debidas.

La fianza es pues una garantía que deberá constutirse necesariamente en metálico, y que en los contratos de arrendamiento de vivienda, segun se dispone en la Ley de arrendamientos urbanos, será la equivalente a una mensualidad de la renta pactada.

Causas de resolución del Contrato

La Ley establece que el incumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento dará derecho a la parte contraria, a su elección, a instar judicialmente su cumplimiento o la resolución del contrato.

Mas concretamente, se señalan como causas específicas de resolución del contrato de arrendamiento:

A solicitud del ARRENDADOR:

  • La falta de pago de la renta o de otras cantidades cuyo abono corresponda al arrendatario.
  • La falta de pago de la fianza o su actualización.
  • El subarriendo o cesión inconsentidos.
  • La realización de obras sin permiso previo o el causar daños a la vivienda.
  • La realización en la vivienda alquilada de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • El cambio de finalidad del inmueble, dejando de estar destinado a vivienda del arrendatario.

A solicitud del ARRENDATARIO:

  • La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias que sean de su cuenta.
  • La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda

Además de las anteriormente mencionadas, se contemplan como causas de extinción del contrato la pérdida de la finca o su declaración de ruina.

RESPONSABLE DEL ÁREA DE DERECHO INMOBILIARIO
Juan Eduardo Sendra De Bona
Abogado especialista en Derecho Inmobiliario

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