Abogados Valencia Tria4 - Contratos de Compraventa Arras

SERVICIO DESTACADO

Área de Derecho Inmobiliario

Compraventa de Inmuebles

1.- Redacción y Revisión de Contratos relacionados con la Compraventa de Inmuebles.

¿Quiere vender un inmueble?, ¿quiere estar totalmente tranquilo de que la transacción se realizará sin sorpresas legales que puedan poner en peligro sus intereses?. Deje que nuestros abogados se encarguen de redactar los contratos privados de acuerdo con sus intereses. Vd. sólo tiene que indicarnos cuales son las condiciones temporales y económicas deseadas, y nuestros abogados las incorporan y adaptan en un contrato personalizado con todas las garantías legales para Vd.

¿Tiene Vd. la intención de comprar un inmueble y le dan a firmar un contrato de arras y de señal?, ¿o el documento es un contrato de compraventa?, ¿esta Vd. convencido de que todo está correcto?, ¿son cláusulas legales?. No deje margen para las dudas en una operación económica de tal magnitud; nuestros abogados revisarán esos contratos de modo que Vd. sepa en todo momento qué está firmando y cuales son sus derechos y obligaciones como comprador de un inmueble.

HONORARIOS* DE ABOGADO:
(* Incluído el I.V.A.)

Redacción de Contrato de Arras o Señal: desde 50 euros

Revisión de Contrato de Arras o Señal: desde 30 euros

Redacción de Contrato Privado de Compraventa: desde 120 euros

Revisión de Contrato Privado de Compraventa: desde 90 euros

Redacción de Contrato de Opción de Compra: desde 150 euros

Revisión de Contrato de Opción de Compra: desde 100 euros

2.- Asistencia y Asesoramiento Jurídico Integral en operaciones de Compraventa de Inmuebles.

Desde el mismo momento en que Vd. ha elegido comprar o vender un inmueble, puede contratar con Tria4 el Servicio Integral de asistencia y asesoramiento en operaciones de compraventa de inmuebles De este modo, estará siempre acompañado y asistido por uno de nuestros abogados, en su relación con la inmobiliaria (en caso de que haya intervenido) y con la otra parte contratante, asesorándole detalladamente sobre la trascendencia jurídica, fiscal y contable de la operación, comprobando toda la contratación privada así como la gestión notarial y registral de la transmisión.

"Con Tria4, Compre o Venda su inmueble, y disfrute de la tranquilidad de saber que tiene garantizada la total cobertura legal de la operación"

2.1.- Compraventa de Inmueble Nuevo (en construcción)

Revisión de toda la contratación, información y asesoramiento sobre la trascendencia jurídica y fiscal de la operación, acompañamiento a la firma de los contratos principales, y respuesta durante todo el proceso de todas las dudas y consultas relacionadas con la transmisión.

Se incluye en el Servicio la obtención de información económica y comercial sobre la empresa constructora, así como la defensa extrajudicial del cliente ante posibles incumplimientos de la constructora.

HONORARIOS* DE ABOGADO: desde 400 Euros
(* Incluído el I.V.A, No incluídos los gastos y los suplidos.)

2.2.- Segundas Transmisiones

HONORARIOS* DE ABOGADO: desde 300 Euros
(* Incluído el I.V.A, No incluídos los gastos y los suplidos.)

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La Compraventa de Viviendas:

1.- El Contrato Privado de Compraventa

En la compra de viviendas es frecuente que, con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador. Este contrato no tiene que existir necesariamente, no es obligatorio, aunque en el supuesto de que venda un promotor se firma prácticamente en todos los casos, y entre particulares es también muy utilizado.

La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de otorgar un negocio, lo que significa que si usted firma un documento de esta clase, estará obligado jurídicamente en todo su contenido y deberá pasar por todos los pactos que contenga, siempre y cuando, claro está, no sean contrarios al ordenamiento jurídico. De ahí la importancia de asesorarse convenientemente antes de otorgar un documento de esta naturaleza. Nuestros abogados pueden revisar el contrato, informarle de su contenido y resolverle las dudas que pueda tener.

Cuestiones importantes a tener en cuenta cuando va a firmar un contrato privado para la compra de una vivienda:

¿Quién firma el contrato por la parte vendedora?:
Cuando vende un promotor no suele ser un aspecto problemático, normalmente es el administrador o el apoderado de la sociedad, pero si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, por sí, o a través de personas suficientemente facultadas. Las inmobiliarias no pueden firmar los contratos privados de compraventa en nombre del vendedor salvo que tengan un poder notarial suficiente para hacerlo y se reseñe y compruebe en el contrato. Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), pero es el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor. Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme este documento, el apoderado deberá de presentar la copia autorizada notarial, es decir, el original firmado por el Notario, no una mera fotocopia, y el poder deberá facultarle para la venta, por lo que es conveniente comprobar, leyendo la escritura de poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa. Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es muy importante asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con derechos sobre la misma.
¿Cual es el estado de cargas de la vivienda?:
Es muy importante determinar qué cargas recaen sobre la vivienda, y comprobar si está libre de cargas, tiene hipoteca, o si pesan embargos. Por ello, previamente a la formalizacion del contrato, debe solicitarse al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa. En los casos de compras de viviendas nuevas al promotor, con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador podrá subrogarse, es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al Banco o Caja que la haya concedido. Dado que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, plazo de amortización y comisiones, además naturalmente de la cantidad que queda por pagar.
¿Está la vivienda al corriente de pago en las cuotas de la comunidad de propietarios?:
Si la vivienda se encuentra en una comunidad, tendrá que abonar periódicamente la cuota que le corresponda. Hay que comprobar que está al día en cuanto a los pagos o, si no lo está, qué atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al administrador de la comunidad, el cual también podrá informar de los estatutos o normas internas que tenga el edificio.
El Precio y las Arras:
En el contrato figurará el precio de la vivienda. También si está completamente abonado o queda aplazado en todo o en parte, y la manera de satisfacer la parte aplazada, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública de compraventa, bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma. Hay ciertas viviendas (de Protección Oficial, fundamentalmente), que tienen un precio máximo de venta establecido y por tanto no podrá sobrepasarse dicho precio máximo legalmente establecido. Es habitual que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como arras o señal (y que suele ser también parte del precio), de forma que si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, el comprador las perderá si es por su culpa, o el vendedor habrá de devolverlas duplicadas, si es por la suya. Es un medio para vincular a ambas partes.
¿Cuales son los Gastos derivados de la Compraventa de Viviendas que se asumen en el contrato privado?:
Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son "según Ley", la parte vendedora pagará la Plusvalía, y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral, y los impuestos. No obstante, en el documento se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluído el que todos los gastos, sean abonados por la parte compradora. Es una cláusula completamente legal y una vez firmado el contrato privado las partes quedarán obligadas. En el caso de que venda un promotor inmobiliario, está prohibido por la legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por Ley deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a adquirir libre de cargas.
¿Quien elige el Notario donde se firma la escritura?:
Si quien vende es un promotor inmobiliario, la parte compradora tiene derecho a elegir Notario.
¿Que efectos legales tiene el documento privado de compraventa?:
El documento privado de compraventa es plenamente válido y tiene todos los efectos legales para las partes que lo firman, aunque no es suficiente para inscribir en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al Banco. Para ello es necesaria la escritura pública. En cualquier caso, se puede instar judicialmente el cumplimiento del contrato privado de arrendamiento en caso de incumplimiento por alguna de las partes

2.- La Escritura Pública

La escritura es un documento público otorgado ante Notario en el que se determinan con fehacienda y seguridad jurídica los pactos integrados en el contrato de compraventa de la vivienda. La firma de la escritura equivale a efectos jurídicos a la "traditio" (entrega de la cosa), lo cual asimismo comunmente se realiza en la propia firma de la escritura con el acto de entrega de las llaves del inmueble. Con la escritura pública se perfecciona el contrato de compraventa y se habilita a la inscripcion registral de la transmisión.

3.- Trámites posteriores: Impuestos y Registro

Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina "la gestión" del documento, y que consiste básicamente en:

Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, para lo cual tiene un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora. Si la compraventa devenga I.V.A., por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que pagar, aparte de ese I.V.A., que se entrega al mismo vendedor, el 0,5% del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados. Si no lo devenga, entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 7% del precio, según las Comunidades, como Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Inscribir la compra en el Registro de la propiedad. Tras el pago de los impuestos autonómicos, hay que llevar la escritura al Registro de la Propiedad correspondiente a la vivienda adquirida. Una vez examinada la escritura por el Registrador, el comprador inscribirá la vivienda a su nombre, y se le entregará la copia de la escritura, con los justificantes de haberse pagado el impuesto, y cambiado de nombre en el registro.
Es posible que la compraventa lleve aneja la obligación de abonar el Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos (llamado comúnmente "plusvalía"), que en principio lo abona la parte vendedora al Ayuntamiento, pero que puede existir pacto para que lo satisfaga el comprador. Y también, que hay que cambiar el recibo del I.B.I., (la Contribución), para que al año siguiente venga a nombre del comprador.

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